Tìm hiểu giá xây nhà phần thô là bước khởi đầu quan trọng nhất giúp gia chủ chủ động hoạch định ngân sách trước khi đặt viên gạch đầu tiên xây dựng tổ ấm.
Tuy nhiên, trên thị trường hiện nay có hàng trăm mức báo giá khác nhau khiến nhiều khách hàng hoang mang: Đơn giá đã bao gồm nhân công hoàn thiện chưa? Vật tư đưa vào công trình có đúng cam kết? Liệu có phát sinh chi phí ngầm trong lúc làm móng, đổ mái?…
Bài viết dưới đây sẽ bóc tách minh bạch từng hạng mục công việc, chủng loại vật tư, công thức tính diện tích và quy trình kiểm soát chất lượng chuẩn kỹ thuật để bạn hoàn toàn an tâm trước khi khởi công.
1. Xây nhà phần thô là gì? Vì sao phần thô quyết định tuổi thọ công trình?
Xây nhà phần thô (hay còn gọi là thi công phần thô và hoàn thiện phần nhân công) là hình thức nhà thầu cung cấp toàn bộ vật tư phần thô kết hợp với đội ngũ nhân công xây dựng hoàn thiện cho đến khi bàn giao khung nhà hoàn chỉnh.
Phần thô bao gồm hệ thống móng, bể ngầm, khung kết cấu bê tông cốt thép (cột, dầm, sàn), cầu thang, tường bao che, tường ngăn phòng, mái nhà và hệ thống điện nước âm tường (MEP).
Nếu ví kiến trúc nội thất là “lớp áo khoác” tạo nên vẻ đẹp thẩm mỹ bên ngoài, thì phần thô chính là “hệ khung xương” quyết định sự kiên cố, khả năng chịu lực và tuổi thọ bền vững hàng chục năm của ngôi nhà.
Phần thô được tính toán kết cấu chuẩn xác và thi công đúng quy trình kỹ thuật sẽ ngăn chặn triệt để các rủi ro sụt lún, nứt tường, thấm dột hay quá tải hệ thống điện nước về sau.
Ngược lại, nếu chọn đơn vị thi công giá rẻ kém uy tín dẫn đến sai lệch kết cấu, việc đập phá hay sửa chữa và cải tạo nhà sau này sẽ vô cùng tốn kém và phức tạp.
2. Bảng báo giá xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện 2027 tại D+ Home
Tại D+ Home, mọi hạng mục, khối lượng và chi phí đều được bóc tách rõ ràng ngay trong hồ sơ dự toán theo từng phong cách kiến trúc và cấp độ hoàn thiện của công trình.
2.1. Đơn giá thi công phần thô tiêu chuẩn
Hiện nay, giá xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện tại D+ Home được áp dụng với mức đơn giá cạnh tranh và minh bạch:
- Đơn giá thi công phần thô & nhân công hoàn thiện: Từ 3.900.000 VNĐ/m2.
- Phạm vi bao gồm: Toàn bộ vật tư thô chuẩn chất lượng theo hợp đồng và toàn bộ nhân công xây dựng hoàn thiện công trình.
(Lưu ý: Nếu quý khách hàng bận rộn và muốn tối ưu thời gian quản lý vật tư hoàn thiện, bạn có thể tham khảo thêm dịch vụ Xây nhà trọn gói – Chìa khóa trao tay của D+ Home với đơn giá từ 8 – 10 triệu VNĐ/m2 cho phong cách Hiện đại và từ 10 – 15 triệu VNĐ/m2 cho phong cách Tân cổ điển/Luxury).
| Gói dịch vụ thi công tại D+ Home | Đơn giá tham khảo (VNĐ/m2) | Phạm vi công việc chính |
|---|---|---|
| Thi công phần thô & Nhân công hoàn thiện |
Từ 3.900.000 VNĐ/m2 |
Cung cấp vật tư phần thô chuẩn chất lượng + Toàn bộ nhân công xây dựng hoàn thiện. |
| Thi công trọn gói – Phong cách Hiện đại |
8.000.000 – 10.000.000 VNĐ/m2 |
Chìa khóa trao tay, bao gồm phần thô + thiết bị và vật tư hoàn thiện cao cấp hiện đại. |
| Thi công trọn gói – Tân cổ điển Luxury |
10.000.000 – 15.000.000 VNĐ/m2 |
Thi công trọn gói nghệ thuật tân cổ điển, phào chỉ hoa văn tinh xảo, vật liệu chuẩn biệt thự. |
👉 Nhận khái toán miễn phí cho khu đất của bạn – Liên hệ ngay Hotline 0911.076.622 hoặc để lại thông tin tại mục Liên hệ D+ Home để nhận bảng bóc tách dự toán chi tiết từng hạng mục!
2.2. Bảng chủng loại vật tư phần thô cam kết sử dụng
D+ Home đồng hành cùng các thương hiệu sản xuất vật tư và thiết bị uy tín hàng đầu trên thị trường, đảm bảo 100% vật liệu đưa vào công trình có nguồn gốc xuất xứ rõ ràng và tuân thủ nghiêm ngặt quy định tại Chính sách giao nhận vật tư.
Dưới đây là danh mục vật liệu xây dựng phần thô tiêu chuẩn được kiểm soát chặt chẽ bởi Chỉ huy trưởng công trình:
- Thép xây dựng: Hòa Phát, Việt Úc hoặc Việt Nhật (đúng chủng loại và đường kính theo hồ sơ kết cấu).
- Xi măng: Hoàng Thạch, Bút Sơn, Chinfon hoặc Insee (phân tách rõ xi măng đổ bê tông và xi măng xây trát).
- Gạch xây: Gạch tuynel đất sét nung loại A chuẩn kích thước, độ chịu lực cao.
- Cát, đá xây dựng: Cát vàng hạt trung sạch dùng đổ bê tông; cát mịn đã sàng lọc dùng xây tô; đá dăm 1×2 sạch đúng tiêu chuẩn mác bê tông.
- Bê tông thương phẩm: Bê tông tươi từ các trạm trộn uy tín (Việt Hàn, Chèm, An Phú,…) hoặc bê tông trộn máy tại chỗ đối với công trình trong ngõ nhỏ hẹp.
- Hệ thống ống nước & dây điện âm tường: Ống cấp thoát nước Tiền Phong/Bình Minh; dây cáp điện Trần Phú/Cadivi; ống luồn dây điện chống cháy Sino/Vanlock.
2.3. Ưu đãi đặc biệt khi ký hợp đồng thi công tại D+ Home
Nhằm tối ưu hóa ngân sách cho gia chủ, D+ Home mang đến gói đặc quyền ưu đãi cực kỳ thiết thực khi khách hàng ký hợp đồng thi công xây dựng:
- Miễn phí 100% hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng.
- Miễn phí từ 50% – 100% chi phí thiết kế nhà ở (kiến trúc và nội thất) tùy theo quy mô gói thầu.
- Miễn phí 100% bảng khái toán và dự toán bóc tách chi tiết từng hạng mục vật tư.
- Bảo hành kết cấu công trình lên đến 10 năm theo đúng điều kiện hợp đồng.
- Tặng ngay bộ quà tặng nội thất giá trị khi bàn giao nhà.
3. Chi tiết các hạng mục công việc trong gói giá xây nhà phần thô
Một trong những nguyên nhân lớn nhất gây tranh cãi giữa chủ nhà và nhà thầu là không phân định rõ ranh giới công việc. Tại D+ Home, hợp đồng thi công luôn ghi rõ hạng mục bao gồm và loại trừ trước khi triển khai.
3.1. Hạng mục cung cấp vật tư và thi công phần thô
Nhà thầu D+ Home cung cấp cả vật tư lẫn nhân công cho các công tác:
- Tổ chức công trường, lán trại cho công nhân, biển báo an toàn lao động và vệ sinh môi trường.
- Định vị tim mốc, cao độ móng; đào đất hố móng, bể phốt, bể nước ngầm và vận chuyển đất thừa (trong phạm vi thỏa thuận).
- Gia công lắp dựng cốt thép, cốp pha và đổ bê tông móng, dầm móng, đà kiềng, cột, dầm, sàn các tầng, cầu thang và tầng mái theo đúng Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2022/BXD của Bộ Xây dựng.
- Xây tường bao che, tường ngăn chia các phòng và bậc cầu thang bằng gạch tuynel theo bản vẽ kiến trúc.
- Tô trát toàn bộ tường trong nhà, ngoài nhà, trần và vách cầu thang.
- Lắp đặt hệ thống ống cấp thoát nước âm tường, âm sàn; hệ thống ống luồn dây điện, đế âm, cáp mạng, cáp tivi theo hồ sơ kỹ thuật MEP.
- Thi công chống thấm sàn mái, sàn vệ sinh, ban công và lô gia.
3.2. Hạng mục nhân công hoàn thiện bao gồm những gì?
Đối với phần hoàn thiện, gia chủ cung cấp vật tư hoàn thiện (gạch ốp lát, sơn nước, thiết bị vệ sinh, bóng đèn,…), còn D+ Home cung cấp toàn bộ nhân công thực hiện:
- Nhân công cán nền, ốp lát gạch nền các tầng, gạch sân thượng, gạch nền và tường phòng vệ sinh.
- Nhân công bả matit, sơn lót và sơn phủ hoàn thiện toàn bộ tường trong và ngoài nhà.
- Nhân công lắp đặt thiết bị vệ sinh (bồn cầu, lavabo, vòi sen, phụ kiện,…) và bồn nước mái.
- Nhân công lắp đặt hệ thống thiết bị điện chiếu sáng (công tắc, ổ cắm, tủ điện, đèn chiếu sáng cơ bản).
- Vệ sinh công nghiệp cơ bản trước khi nghiệm thu bàn giao công trình.
(Các hạng mục đặc thù như nhân công lắp đặt cửa nhôm kính, cửa gỗ, lan can cầu thang, trần thạch cao, đắp vẽ phào chỉ cổ điển hoặc thiết kế và thi công nội thất rời sẽ được bóc tách riêng theo yêu cầu thực tế của gia chủ).
Đừng để ngân sách xây nhà trở thành nỗi lo kéo dài! Tham khảo ngay Báo giá xây nhà trọn gói 2027 từ D+ Home để chủ động dự trù kinh phí và kiểm soát từng hạng mục.
4. Cách tính diện tích và ví dụ dự toán chi phí xây nhà phần thô chuẩn xác
4.1. Công thức và hệ số tính diện tích xây dựng phổ biến
Tổng chi phí xây nhà phần thô được tính theo công thức chung:
| Chi phí xây phần thô = Tổng diện tích xây dựng quy đổi (m2) x Đơn giá phần thô (VNĐ/m2) |
- Phần móng: Móng đơn tính 30% – 40% diện tích tầng 1; Móng băng tính 50% – 65% diện tích tầng 1; Móng cọc tính 40% – 50% diện tích tầng 1 (chưa bao gồm chi phí ép cọc).
- Diện tích các tầng (Tầng 1, 2, 3…, tum): Tính 100% diện tích sàn xây dựng (bao gồm cả ban công có mái che).
- Phần mái: Mái tôn tính 25% – 30% diện tích mái; Mái bằng bê tông cốt thép tính 40% – 50% diện tích mái; Mái Thái / Mái Nhật đổ bê tông lợp ngói tính 70% – 100% diện tích mái.
- Sân trước, sân sau: Tính 40% – 50% diện tích (tùy mức độ gia cố nền và tường rào).
4.2. Ví dụ minh họa cách tính chi phí xây nhà phần thô 3 tầng 5x15m
Giả sử bạn cần xây dựng một ngôi nhà phố 3 tầng diện tích đất 5x15m (75m2/sàn), sử dụng móng băng và mái bê tông cốt thép với đơn giá phần thô tiêu chuẩn tại D+ Home là 3.900.000 VNĐ/m2:
- Diện tích móng băng (50% sàn): 75m2 x 50% = 37,5m2
- Diện tích 3 tầng lầu (100% sàn x 3): 75m2 x 3 = 225m2
- Diện tích mái bê tông cốt thép (50% sàn): 75m2 x 50% = 37,5m2
- Tổng diện tích xây dựng quy đổi: 37,5 + 225 + 37,5 = 300m2
- Dự toán chi phí xây nhà phần thô: 300m2 x 3.900.000 VNĐ = 1.170.000.000 VNĐ
Một ngôi nhà bền vững bắt đầu từ phần khung kết cấu vững chắc và một kế hoạch tài chính rõ ràng. Hãy liên hệ ngay với D+ Home hôm nay để được đội ngũ Kỹ sư & Kiến trúc sư khảo sát khu đất, tư vấn phương án công năng và lập bảng báo giá xây nhà phần thô chi tiết hoàn toàn miễn phí!
