Nắm rõ báo giá xây nhà trọn gói ngay từ khâu chuẩn bị giúp gia chủ chủ động kiểm soát ngân sách, lựa chọn vật tư phù hợp và tránh rủi ro đội vốn trong quá trình thi công.
Bước sang năm 2027, trước sự biến động của giá vật liệu và nhân công, D+ Home cập nhật bảng đơn giá xây dựng mới nhất cùng phương pháp bóc tách dự toán chi tiết, cam kết minh bạch tuyệt đối từng hạng mục và không phát sinh chi phí ngoài hợp đồng.
1. Xây nhà trọn gói tại D+ Home gồm những gì?
Xây nhà trọn gói (hay hình thức “Chìa khóa trao tay”) là dịch vụ mà nhà thầu đảm nhận toàn bộ quy trình từ khi lên ý tưởng thiết kế, xin phép xây dựng cho đến khi thi công hoàn thiện và bàn giao công trình đưa vào sử dụng. Tại D+ Home, gói dịch vụ được chuẩn hóa thành 3 giai đoạn cốt lõi:
1.1 Giai đoạn chuẩn bị: Tư vấn, thiết kế và pháp lý
- Khảo sát hiện trạng khu đất, địa chất công trình và tư vấn giải pháp kết cấu tối ưu.
- Lập hồ sơ thiết kế kiến trúc và kết cấu chi tiết (bản vẽ 2D, phối cảnh 3D mặt tiền, hồ sơ điện nước MEP).
- Đại diện chủ đầu tư thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng theo đúng quy định hiện hành của Bộ Xây dựng.
1.2 Giai đoạn thi công phần thô và nhân công hoàn thiện
- Chuẩn bị mặt bằng, định vị tim móng, ép cọc bê tông và thi công kết cấu móng (móng đơn, móng băng, móng cọc hoặc móng bè).
- Thi công hệ khung bê tông cốt thép (cột, dầm, sàn, cầu thang), xây trát tường bao và tường ngăn phòng.
- Lắp đặt hệ thống đường ống cấp thoát nước âm tường, hệ thống ống luồn dây điện, cáp mạng và chống thấm sàn mái, nhà vệ sinh.
1.3 Giai đoạn cung cấp vật tư và thi công hoàn thiện
- Ốp lát gạch nền, gạch tường phòng tắm, đá cầu thang và mặt bếp.
- Sơn bả hoàn thiện nội – ngoại thất, đóng trần thạch cao trang trí.
- Lắp đặt hệ thống cửa đi, cửa sổ, lan can cầu thang, lan can ban công.
- Lắp đặt thiết bị vệ sinh, thiết bị điện chiếu sáng và vệ sinh công nghiệp trước khi bàn giao.
(Lưu ý: Đơn giá xây nhà trọn gói tiêu chuẩn chưa bao gồm đồ nội thất rời như giường, tủ, bàn ghế, sofa và các thiết bị điện tử gia dụng.)
Bạn muốn xây nhà đúng kế hoạch, kiểm soát ngân sách và hạn chế sai sót ngay từ đầu? Tham khảo ngay các bước chuẩn bị xây nhà được chuyên gia xây dựng D+ Home chia sẻ.
2. Bảng báo giá xây nhà trọn gói 2027 mới nhất tại D+ Home
Dưới đây là bảng đơn giá tham khảo theo m2 áp dụng cho khu vực nội thành Hà Nội và các tỉnh thành phía Bắc trong năm 2027.
2.1 Đơn giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện
Nếu gia chủ muốn tự chủ động mua sắm vật tư hoàn thiện theo sở thích riêng, gói xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện tại D+ Home có mức giá như sau:
- Nhà phố hiện đại (1 mặt tiền): 3.600.000 – 3.900.000 VNĐ/m2
- Nhà phố 2 mặt tiền / Tân cổ điển: 3.900.000 – 4.200.000 VNĐ/m2
- Biệt thự (Hiện đại / Indochine / Tân cổ điển): 4.100.000 – 4.600.000 VNĐ/m2
2.2 Đơn giá xây nhà trọn gói theo phân khúc
Đơn giá trọn gói được chia thành 3 phân khúc dựa trên chủng loại và thương hiệu vật tư hoàn thiện mà gia chủ lựa chọn:
| Loại hình công trình | Gói Tiêu Chuẩn (VNĐ/m2) | Gói Khá (VNĐ/m2) | Gói Cao Cấp (VNĐ/m2) |
|---|---|---|---|
| Nhà phố 1 mặt tiền | 5.600.000 – 5.900.000 | 6.100.000 – 6.600.000 | 6.800.000 – 7.500.000 |
| Nhà phố 2 mặt tiền / Trong ngõ nhỏ | 5.900.000 – 6.200.000 | 6.500.000 – 7.000.000 | 7.200.000 – 8.000.000 |
| Biệt thự Hiện đại / Tropical | 6.500.000 – 7.000.000 | 7.200.000 – 7.800.000 | 8.000.000 – 9.500.000 |
| Biệt thự Tân cổ điển / Luxury | 7.000.000 – 7.500.000 | 7.800.000 – 8.500.000 | Từ 9.000.000 trở lên |
*Ưu đãi đặc biệt tại D+ Home: Miễn phí 100% chi phí thiết kế kiến trúc và hỗ trợ 100% thủ tục xin giấy phép xây dựng khi khách hàng ký hợp đồng thi công xây nhà trọn gói.
2.3 Tại sao cần kết hợp “Đơn giá m2” và “Dự toán bóc tách khối lượng (BOQ)”?
Trên thị trường, nhiều đơn vị chỉ báo giá chung chung theo m2 rồi ký hợp đồng ngay. Thực tế, hai ngôi nhà có cùng diện tích 100m2 nhưng nhà có 4 phòng vệ sinh, mặt tiền ốp đá tự nhiên sẽ có chi phí khác hẳn nhà chỉ có 2 phòng vệ sinh và sơn mặt tiền thông thường.
Tại D+ Home, quy trình báo giá được thực hiện 2 bước rõ ràng:
- Báo giá khái toán theo m2: Giúp gia chủ nhẩm tính nhanh ngân sách đầu tư ban đầu với độ chính xác khoảng 90%.
- Bóc tách khối lượng dự toán chi tiết (BOQ): Sau khi hoàn thiện bản vẽ thiết kế, kỹ sư dự toán của D+ Home sẽ đo bóc chính xác từng mét khối bê tông, từng tấn thép, từng mét vuông gạch ốp lát. Bảng dự toán này là cơ sở ký hợp đồng thi công, đảm bảo độ chính xác 100% và triệt tiêu hoàn toàn chi phí phát sinh.
3. Chi tiết danh mục vật tư sử dụng trong các gói xây dựng
Chất lượng công trình phụ thuộc trực tiếp vào vật liệu đầu vào. D+ Home cam kết đưa toàn bộ mã hiệu, xuất xứ vật tư vào phụ lục hợp đồng.
3.1 Danh mục vật tư phần thô tiêu chuẩn (Đồng nhất cho mọi gói)
Dù khách hàng chọn gói Tiêu chuẩn hay Cao cấp, phần khung kết cấu và hệ thống kỹ thuật âm tường luôn sử dụng vật tư chính hãng loại 1 để đảm bảo tuổi thọ công trình bền vững:
| Hạng mục vật tư | Thương hiệu cam kết sử dụng | Quy chuẩn kỹ thuật |
|---|---|---|
| Thép xây dựng | Thép Hòa Phát hoặc Việt Ý | CB300-V / CB400-V đúng tiết diện thiết kế |
| Xi măng | Hoàng Thạch, Chinfon, Bút Sơn | PCB30 (xây trát) & PCB40 (bê tông kết cấu) |
| Gạch xây | Gạch tuynel Nhà máy loại A | Kích thước chuẩn, độ nung đồng đều, không sứt mẻ |
| Cát, Đá | Cát vàng Sông Lô (đổ bê tông), đá 1×2 | Sạch bùn sét, đúng tiêu chuẩn hạt TCVN |
| Ống cấp thoát nước | Nhựa Tiền Phong / Bình Minh | Ống uPVC thoát nước & ống PPR chịu nhiệt cấp nước |
| Dây và cáp điện | Cáp điện Trần Phú / Cadivi | Lõi đồng nguyên chất, tiết diện theo tải thiết kế |
| Hóa chất chống thấm | Sika / Kova | Thi công đủ định mức 2–3 lớp tại sàn âm, mái, WC |
3.2 Sự khác biệt về vật tư hoàn thiện giữa các gói
- Gói Tiêu Chuẩn: Gạch ốp lát Viglacera/Prime (60x60cm), sơn Dulux Inspire / Jotun Jotaplast, thiết bị vệ sinh Inax/Viglacera dòng tiêu chuẩn, cửa nhôm hệ Việt Pháp/PMA, trần thạch cao khung xương Vĩnh Tường.
- Gói Khá: Gạch ốp lát Đồng Tâm/Taicera hoặc gạch nhập khẩu (80x80cm), sơn Dulux 5 in 1 / Jotun Majestic, thiết bị vệ sinh Inax/TOTO tầm trung, cửa nhôm Xingfa nhập khẩu tem đỏ phụ kiện Kinlong chính hãng.
- Gói Cao Cấp: Gạch nhập khẩu Tây Ban Nha/Ấn Độ khổ lớn hoặc sàn gỗ công nghiệp cao cấp chống ẩm, sơn Dulux WeatherShield/Jotun cao cấp nhất, thiết bị vệ sinh TOTO/Grohe/Kohler, cửa nhôm Xingfa Class A / Eurowindow, đá cầu thang Granite tự nhiên nhập khẩu.
4. Cách tính diện tích và chi phí xây nhà trọn gói chuẩn xác nhất
Công thức tính chi phí khái toán theo m2:
| Tổng chi phí xây dựng = Tổng diện tích xây dựng quy đổi (m2) × Đơn giá trọn gói (VNĐ/m2) |
4.1 Bảng hệ số tính diện tích xây dựng tại D+ Home
| Hạng mục công trình | Hệ số tính diện tích (%) | Ghi chú kỹ thuật |
|---|---|---|
| Móng đơn | 30% – 35% diện tích tầng 1 | Áp dụng nền đất cứng, nhà thấp tầng |
| Móng cọc | 40% – 50% diện tích tầng 1 | Chưa bao gồm chi phí cọc và ca máy ép cọc |
| Móng băng | 50% – 65% diện tích tầng 1 | Phổ biến nhất cho nhà phố 3–5 tầng |
| Các tầng lầu (Tầng 1, 2, 3…) | 100% diện tích sàn | Tính cả diện tích ban công có mái che |
| Sân thượng (Không mái che) | 40% – 50% diện tích sàn | Đã bao gồm xây tường thu hồi, lát gạch, chống thấm |
| Mái tôn | 25% – 30% diện tích mái | Tính theo mặt nghiêng thực tế |
| Mái bằng bê tông cốt thép | 50% diện tích mái | Bao gồm đổ bê tông, chống thấm, lát gạch chống nóng |
| Mái Thái / Mái Nhật | 70% – 100% diện tích mái | Tùy thuộc vào kết cấu vì kèo thép hay đổ bê tông dán ngói |
4.2 Ví dụ minh họa thực tế: Tính chi phí xây nhà phố 3 tầng 100m2 (5x20m)
Giả sử gia chủ xây dựng nhà phố 3 tầng trên diện tích đất 100m2, sử dụng móng băng, mái bằng bê tông cốt thép, và chọn Gói Khá (6.200.000 VNĐ/m2):
- Diện tích móng băng: 100m2 × 50% = 50m2
- Diện tích sàn 3 tầng: 100m2 × 3 tầng × 100% = 300m2
- Diện tích mái bằng BTCT: 100m2 × 50% = 50m2
Tổng diện tích xây dựng quy đổi: 50 + 300 + 50 = 400m2
Tổng chi phí xây nhà trọn gói dự kiến: 400m2 × 6.200.000 VNĐ = 2.480.000.000 VNĐ (Hai tỷ bốn trăm tám mươi triệu đồng).
5. 4 “bẫy” phát sinh chi phí khi xây nhà trọn gói và giải pháp từ D+ Home
Khách hàng lần đầu xây nhà thường gặp phải tình trạng dự toán ban đầu là 2 tỷ nhưng khi hoàn thiện lại vọt lên 2,5 – 2,7 tỷ đồng. Nguyên nhân đến từ 4 “lỗ hổng” phổ biến sau:
1. Báo giá m2 thấp nhưng đẩy hệ số diện tích lên cao: Một số nhà thầu báo đơn giá thấp hơn thị trường 200.000 – 300.000đ/m2 để thu hút khách, nhưng lại tính hệ số móng lên 70% và mái lên 80%.
- Giải pháp D+ Home: Áp dụng hệ số chuẩn định mức xây dựng và công khai bảng Bóc tách khối lượng (BOQ) chi tiết từng hạng mục trước khi ký hợp đồng.
2. Hợp đồng ghi chủng loại vật tư mập mờ: Chỉ ghi “Gạch loại 1, thiết bị vệ sinh Inax” mà không có mã sản phẩm hay đơn giá trần (do thiết bị Inax có bộ 5 triệu nhưng cũng có bộ 25 triệu).
- Giải pháp D+ Home: Đính kèm phụ lục vật tư ghi rõ Thương hiệu – Mã sản phẩm – Đơn giá niêm yết – Hình ảnh mẫu và dẫn khách hàng đi duyệt mẫu thực tế tại showroom.
3. Bỏ sót hạng mục trong báo giá ban đầu: Cố tình không đưa các hạng mục thiết yếu (như chống thấm sàn vệ sinh, tủ điện tổng, phễu thu sàn, nhân công lắp đặt thiết bị) vào báo giá để hạ tổng tiền, sau đó tính thành chi phí phát sinh.
- Giải pháp D+ Home: Liệt kê minh bạch danh mục công việc nằm trong gói và ngoài gói (như ép cọc, tháo dỡ nhà cũ,…) ngay từ bản dự toán đầu tiên.
4. Thi công sai bản vẽ phải đập đi làm lại: Thiếu kỹ sư giám sát tại công trường dẫn đến thợ thi công sai cốt cao độ hoặc sai vị trí đường ống.
- Giải pháp D+ Home: Bố trí 01 Kỹ sư chỉ huy trưởng trực tiếp giám sát tại công trường và cập nhật nhật ký thi công bằng hình ảnh/video hàng ngày qua nhóm Zalo chung với chủ đầu tư.
6. Quy trình 6 bước thi công xây nhà trọn gói chuyên nghiệp tại D+ Home
Để đảm bảo tiến độ và chất lượng đồng bộ cho mọi dự án thực tế, D+ Home áp dụng quy trình thi công khép kín gồm 6 bước:
- Tiếp nhận thông tin & Khảo sát thực địa: Kỹ sư trực tiếp đến đo đạc hiện trạng khu đất, kiểm tra đường vận chuyển vật tư và lắng nghe nhu cầu công năng, ngân sách của gia chủ.
- Lên phương án thiết kế sơ bộ & Khái toán ngân sách: Đề xuất mặt bằng công năng 2D và bảng ước tính chi phí theo m2 sát với mức đầu tư.
- Ký hợp đồng thiết kế & Hoàn thiện hồ sơ kỹ thuật: Triển khai phối cảnh 3D, bản vẽ kết cấu, điện nước và hỗ trợ xin giấy phép xây dựng.
- Lập dự toán bóc tách khối lượng (BOQ) & Ký hợp đồng thi công: Bóc tách chi tiết từng hạng mục từ hồ sơ thiết kế, chốt danh mục vật tư và ký hợp đồng thi công trọn gói.
- Tổ chức thi công phần thô & hoàn thiện: Triển khai từ phần móng đến khung bê tông cốt thép và tường xây. Nghiệm thu từng giai đoạn (nghiệm thu thép trước khi đổ bê tông, nghiệm thu áp lực đường ống nước) có chữ ký xác nhận của gia chủ. Trình mẫu vật tư hoàn thiện thực tế tại công trình trước khi ốp lát, sơn bả và lắp đặt thiết bị.
- Nghiệm thu tổng thể, bàn giao & Bảo hành: Vệ sinh công nghiệp toàn bộ ngôi nhà, nghiệm thu bàn giao chìa khóa và kích hoạt chế độ bảo hành định kỳ.
Đừng để ngân sách xây nhà vượt tầm kiểm soát! Tìm hiểu ngay cách tính chi phí xây nhà chi tiết và đầy đủ để chủ động dự toán, hạn chế phát sinh chi phí.
7. Chính sách bảo hành và cam kết vàng từ D+ Home
Uy tín của D+ Home được khẳng định bằng các điều khoản ràng buộc pháp lý rõ ràng trong hợp đồng:
- Cam kết 0% chi phí phát sinh: Giữ nguyên giá trị hợp đồng từ lúc khởi công đến khi bàn giao (trừ trường hợp chủ đầu tư chủ động yêu cầu thay đổi thiết kế hoặc nâng cấp vật tư).
- Cam kết 100% vật tư chính hãng: Phạt ngay 50.000.000 VNĐ/lần nếu chủ đầu tư phát hiện vật tư giả, vật tư kém chất lượng hoặc không đúng mã hiệu đã cam kết.
- Cam kết không bán thầu: Trực tiếp đội ngũ kỹ sư và tổ đội thợ lành nghề của D+ Home tổ chức thi công, chịu trách nhiệm xuyên suốt.
- Cam kết đúng tiến độ: Chịu phạt tiến độ theo ngày (ghi rõ trong hợp đồng) nếu bàn giao chậm trễ do lỗi của nhà thầu.
- Bảo hành dài hạn: Bảo hành 10 năm đối với phần kết cấu công trình, 02 năm đối với phần hoàn thiện và chống thấm; định kỳ 6 tháng/lần kỹ thuật viên chủ động liên hệ kiểm tra công trình.
Để nhận bảng báo giá xây nhà trọn gói được bóc tách riêng theo diện tích và nhu cầu công năng của gia đình, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với đội ngũ kỹ sư D+ Home qua Hotline/Zalo hoặc Email!
